# Travaux et transfert de propriété : ce qu’il faut savoir
Le transfert de propriété immobilière constitue un processus juridique complexe qui soulève de nombreuses interrogations, particulièrement lorsque des travaux sont envisagés ou en cours d’exécution. Entre la signature de la promesse de vente et l’acte authentique chez le notaire, une période intermédiaire s’ouvre, durant laquelle le statut juridique du bien peut sembler flou. Qui est réellement propriétaire pendant cette phase transitoire ? Qui peut entreprendre des travaux, et surtout, qui en assumera les conséquences financières et juridiques ? Ces questions revêtent une importance capitale pour sécuriser votre transaction immobilière et éviter des contentieux coûteux. La législation française encadre strictement ces situations, avec des implications fiscales, assurantielles et contractuelles qu’il est essentiel de maîtriser avant de vous lancer dans tout projet de rénovation ou d’aménagement.
Cadre juridique des travaux réalisés avant la signature de l’acte authentique
Article 1599 du code civil : principe du transfert de propriété par le consentement
Le droit français repose sur un principe fondamental établi par l’article 1583 du Code civil : le transfert de propriété s’opère dès l’instant où les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix, indépendamment de la livraison du bien ou du paiement intégral. Ce principe consensualiste signifie que la propriété est théoriquement transférée dès la signature de la promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis de vente. Toutefois, cette règle connaît des aménagements importants dans la pratique immobilière contemporaine.
Dans les faits, les parties insèrent systématiquement des clauses suspensives dans leurs avant-contrats, reportant ainsi le transfert effectif de propriété à la réalisation de certaines conditions. L’obtention d’un prêt bancaire, la purge du droit de préemption urbain, ou encore la délivrance d’autorisations d’urbanisme constituent autant de conditions suspensives courantes. Tant que ces conditions ne sont pas levées, le vendeur demeure juridiquement propriétaire du bien, avec toutes les conséquences que cela implique en matière de travaux.
Cette situation juridique hybride crée une période d’incertitude durant laquelle l’acheteur potentiel ne peut légalement entreprendre de travaux sans l’accord exprès du vendeur. Toute intervention non autorisée pourrait être qualifiée de trouble à la propriété et exposer l’acquéreur à des poursuites judiciaires. Les tribunaux ont d’ailleurs confirmé à plusieurs reprises que l’engagement de travaux avant le transfert définitif se fait aux risques et périls de celui qui les entreprend, sans possibilité de remboursement en cas d’annulation de la vente.
Distinction entre promesse de vente et compromis de vente dans le contexte des travaux
La promesse unilatérale de vente et le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) produisent des effets juridiques distincts concernant la possibilité de réaliser des travaux. Dans une promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage à vendre si l’acquéreur lève l’option dans le délai convenu. Durant cette période, le vendeur reste pleinement propriétaire et conserve tous les droits afférents, y compris celui d’entreprendre ou d’autoriser des travaux. L’acquéreur bénéficiaire de la promesse n’a aucun droit réel sur le bien tant qu’il n’a pas levé l’option.
En revanche, le compromis de vente engage réciproquement les deux parties : le vendeur
En revanche, le compromis de vente engage réciproquement les deux parties : le vendeur s’oblige à vendre et l’acquéreur s’oblige à acheter, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives. Sur le plan théorique, c’est à ce moment que l’on se rapproche le plus du principe de transfert de propriété par simple échange des consentements. En pratique toutefois, tant que l’acte authentique n’est pas signé, le vendeur reste tenu de conserver le bien et d’en assurer la jouissance paisible. L’acquéreur ne peut donc entreprendre de travaux qu’à deux conditions cumulatives : obtenir une autorisation écrite et détaillée du vendeur, et ne pas porter atteinte à la substance du bien (gros œuvre, structure, éléments indispensables à l’habitabilité).
Pour sécuriser des travaux entre compromis et acte définitif, il est fortement recommandé de formaliser cette autorisation dans un avenant ou une clause spécifique du compromis. Ce document précisera la nature des travaux autorisés, leur financement, la responsabilité en cas de dommages et, le cas échéant, la remise en état si la vente n’aboutit pas. À défaut, l’acquéreur qui intervient seul sur le bien avant le transfert de propriété agit à ses risques et périls : il ne pourra en principe pas réclamer le remboursement des sommes investies si la vente est annulée, même pour une cause indépendante de sa volonté.
Clause suspensive et clause résolutoire : impact sur la réalisation des travaux
Les clauses suspensives jouent un rôle central dans la période intermédiaire entre la promesse et l’acte authentique. Tant qu’une condition suspensive n’est pas réalisée (obtention d’un prêt immobilier, délivrance d’un permis de construire, absence de servitudes graves, etc.), la vente est juridiquement en suspens. Concrètement, cela signifie que le transfert de propriété n’est pas encore opéré et que le vendeur reste seul maître à bord. Démarrer des travaux importants avant la levée de ces conditions revient à construire sur un terrain dont on n’est pas encore sûr de devenir propriétaire.
Les clauses résolutoires produisent un effet différent : la vente est parfaite, mais elle peut être résolue si un événement déterminé survient (par exemple, non-paiement du prix à l’échéance). Dans ce cas, les travaux réalisés par l’acquéreur après la signature de l’acte authentique, mais avant la survenance de la cause de résolution, font partie intégrante de l’immeuble. Si la vente est résolue, le vendeur récupère un bien amélioré sans être tenu de rembourser les travaux, sauf stipulation contractuelle contraire. On comprend dès lors l’importance de négocier finement ces clauses lorsque des travaux sont envisagés à brève échéance.
Pour limiter les risques, vous pouvez prévoir dans l’avant-contrat une clause spécifique encadrant les travaux anticipés. Celle-ci peut par exemple subordonner le démarrage des travaux à la seule réalisation des conditions suspensives majeures (prêt, urbanisme) et organiser les conséquences financières en cas d’échec de la vente. À défaut d’un tel encadrement, le principe reste simple : tant que toutes les conditions suspensives ne sont pas remplies, il est fortement déconseillé à l’acquéreur de lancer des travaux autres que préparatoires (devis, repérages, visites d’artisans).
Responsabilité du vendeur et de l’acquéreur durant la période intermédiaire
Durant la période intermédiaire, le vendeur conserve en principe la garde juridique du bien, c’est-à-dire la responsabilité des dommages causés par l’immeuble (chute de tuiles, infiltration chez un voisin, etc.). Il doit continuer à l’assurer, à l’entretenir raisonnablement et à en supporter les charges (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables) jusqu’au transfert effectif de propriété, généralement fixé au jour de la signature de l’acte authentique. L’acquéreur, de son côté, n’a qu’un droit de créance : celui d’exiger la vente si toutes les conditions sont remplies.
Dès lors que le vendeur autorise des travaux avant l’acte définitif, un partage de responsabilité peut toutefois naître. Si les travaux causent un dommage à l’immeuble lui-même ou à un tiers (par exemple, un dégât des eaux chez le voisin), la responsabilité de l’acquéreur, en tant qu’initiateur des travaux, pourra être recherchée. Il lui appartient alors de vérifier que l’entreprise intervenante est bien couverte par une assurance responsabilité civile et décennale, et, le cas échéant, de contracter lui-même une assurance spécifique. À l’inverse, si le vendeur laisse le bien se dégrader entre le compromis et l’acte, il peut être tenu d’indemniser l’acquéreur ou de remettre le bien en état.
En pratique, il est conseillé aux parties de préciser dans le compromis de vente la répartition des risques et responsabilités pendant cette période sensible. Qui prend en charge un sinistre survenant entre signature du compromis et acte authentique ? Qui supporte la franchise d’assurance en cas de dommages liés aux travaux ? Ces questions doivent être anticipées pour éviter les contentieux. Il ne faut pas oublier que, même si l’acquéreur se projette déjà comme chez lui, il n’est pas encore, juridiquement, le propriétaire tant que l’acte authentique n’est pas signé et publié.
Régime fiscal des travaux selon le statut du propriétaire au moment de l’exécution
TVA à taux réduit 5,5% et 10% : conditions d’éligibilité selon le propriétaire effectif
Le régime de TVA applicable aux travaux dépend à la fois de la nature des travaux et du statut du propriétaire au moment de leur exécution. Les taux réduits de 5,5 % et de 10 % sont réservés principalement aux logements achevés depuis plus de deux ans, occupés à titre d’habitation principale ou secondaire, et aux travaux de rénovation, d’amélioration ou d’entretien (hors construction neuve ou surélévation assimilée). L’entreprise facture la TVA selon la situation juridique du bien et de son propriétaire au jour de la facturation, et non selon celui qui occupera le logement à terme.
Concrètement, si le vendeur fait réaliser des travaux avant la vente pour valoriser le bien, la facture sera émise à son nom, avec application, le cas échéant, du taux réduit s’il en remplit les conditions. À l’inverse, si l’acquéreur, dûment autorisé, commande des travaux avant la signature de l’acte authentique, il sera facturé comme maître d’ouvrage apparent. Fiscalement, l’entreprise appliquera le taux réduit si les conditions de fond sont remplies (logement de plus de deux ans, travaux éligibles), peu importe que le client ne soit pas encore propriétaire au sens strict. En cas de contrôle, c’est la réalité de l’affectation du bien à l’habitation qui prime.
Il convient toutefois de rester vigilant : l’administration peut requalifier certains travaux en travaux de construction neuve, soumis au taux normal de 20 %, notamment en cas de démolition-reconstruction ou d’extension importante. Par ailleurs, la délivrance de l’attestation de TVA réduite doit être cohérente avec la chronologie du transfert de propriété. Il serait risqué pour un acquéreur de signer une attestation de propriétaire alors même que l’acte authentique n’est pas passé ; mieux vaut, dans ce cas, se présenter comme futur occupant et préciser la situation dans les échanges avec l’artisan.
Crédit d’impôt MaPrimeRénov’ : critères d’attribution en cas de transfert imminent
Les aides publiques à la rénovation énergétique, et en particulier MaPrimeRénov’, obéissent à des règles spécifiques liées au statut du demandeur et à l’occupation du logement. Pour bénéficier de MaPrimeRénov’, vous devez être propriétaire (occupant ou bailleur), ou parfois usufruitier, et le logement doit être achevé depuis plus de 15 ans (sauf exceptions) et occupé en tant que résidence principale au moins huit mois par an. La prime est accordée au moment du dépôt du dossier, sur la base de justificatifs de propriété et de revenus.
En cas de transfert de propriété imminent, une question pratique se pose : qui peut déposer le dossier et percevoir la prime si les travaux sont réalisés entre compromis et acte authentique ? En principe, seul le propriétaire au jour de la demande peut solliciter MaPrimeRénov’. Si le vendeur lance des travaux éligibles avant la vente, il peut déposer un dossier en son nom, mais la prime lui sera versée, pas à l’acquéreur. À l’inverse, l’acquéreur ne pourra déposer son dossier qu’une fois devenu officiellement propriétaire, même si les devis ont été signés en amont.
Pour éviter les mauvaises surprises, il est donc essentiel d’anticiper la temporalité des travaux de rénovation énergétique. Si votre projet repose sur l’obtention de MaPrimeRénov’ pour financer une partie des travaux, mieux vaut attendre la signature de l’acte authentique avant de lancer les travaux et de déposer votre demande. À défaut, toute convention privée entre vendeur et acquéreur pour « transférer » la prime serait inopposable à l’administration fiscale. En pratique, certains ajustements de prix dans l’acte peuvent toutefois refléter les économies réalisées grâce à ces aides, à condition d’être clairement documentés.
Déduction fiscale des travaux en pinel, denormandie et malraux
Les dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, Malraux, etc.) intègrent souvent les dépenses de travaux dans leur base de calcul. Encore faut-il déterminer à quel moment et pour quel propriétaire ces dépenses sont prises en compte. En régime Pinel dans l’ancien avec travaux ou Denormandie, par exemple, seules les dépenses supportées par l’investisseur, postérieurement à l’acquisition, et figurant sur des factures à son nom, peuvent être intégrées dans l’assiette de la réduction d’impôt. Les travaux financés par le vendeur avant la vente ne peuvent pas être « récupérés » fiscalement par l’acquéreur, même si leur coût est intégré dans le prix de vente.
Il en va de même pour le régime Malraux, qui permet une réduction d’impôt sur les travaux de restauration complète dans certains secteurs protégés. Seul le propriétaire au moment de l’exécution des travaux, et titulaire des autorisations d’urbanisme correspondantes, peut bénéficier de l’avantage fiscal. Ainsi, si un immeuble en cours de restauration Malraux est vendu en cours de chantier, il faudra distinguer les travaux réalisés avant la vente (bénéficiant au vendeur) et ceux exécutés après (ouvrant droit à avantage fiscal pour l’acquéreur, s’il respecte toutes les conditions).
Dans un projet où les travaux et le transfert de propriété se chevauchent, une bonne coordination avec votre conseiller fiscal et votre notaire est donc indispensable. Vous devez vous assurer que le calendrier d’exécution des travaux, la facturation, et la signature de l’acte d’acquisition sont alignés avec les exigences du dispositif choisi. À défaut, vous risquez de perdre une partie de l’avantage fiscal escompté, voire de remettre en cause l’équilibre économique de votre investissement.
Plus-value immobilière : calcul des dépenses déductibles selon la date des travaux
Lors de la revente d’un bien immobilier, la plus-value imposable est calculée en faisant la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, majoré de certains frais et travaux. Pour les particuliers, les dépenses de travaux peuvent, sous conditions, venir augmenter le prix d’acquisition, réduisant d’autant la plus-value taxable. Encore une fois, la date d’exécution des travaux et le statut du propriétaire à cette date sont déterminants : seules les dépenses supportées par le vendeur, justifiées par des factures à son nom, et non déjà déduites au titre des revenus fonciers, sont prises en compte.
Si d’importants travaux sont réalisés à la demande de l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique, mais facturés au vendeur, ils pourront, en principe, être intégrés dans le calcul de la plus-value de ce dernier. À l’inverse, des travaux financés par l’acquéreur avant qu’il ne soit officiellement propriétaire ne pourront pas être pris en compte dans son futur calcul de plus-value, sauf à être clairement intégrés dans le prix payé et reflétés dans l’acte. D’où l’importance de bien distinguer, dans l’acte de vente, le prix du bien « en l’état » et le coût des travaux éventuels pris à la charge de l’une ou l’autre des parties.
En pratique, lorsque des travaux d’amélioration significatifs sont envisagés à proximité de la vente (avant ou après le transfert de propriété), il peut être pertinent d’anticiper leur impact sur la plus-value immobilière future. Un simple décalage de quelques semaines dans la date d’exécution peut modifier le traitement fiscal. N’hésitez pas à interroger votre notaire sur ce point : il pourra vous aider à arbitrer entre une prise en charge des travaux par le vendeur ou par l’acquéreur, en tenant compte des effets sur la fiscalité de chacun.
Garanties légales et assurances applicables aux travaux pendant le transfert
Garantie décennale et garantie biennale : transfert automatique au nouveau propriétaire
Les travaux réalisés sur un bien immobilier, qu’ils interviennent avant ou après le transfert de propriété, sont susceptibles de bénéficier des garanties légales de construction. La garantie décennale couvre, pendant dix ans à compter de la réception des travaux, les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. La garantie biennale, dite de bon fonctionnement, protège pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables (volets, chaudières, interphones, etc.). Ces garanties profitent automatiquement aux propriétaires successifs du bien, sans qu’il soit besoin de les mentionner dans l’acte de vente.
Autrement dit, si le vendeur a fait réaliser des travaux soumis à garantie décennale ou biennale avant la vente (extension, réfection de toiture, remplacement d’une chaudière, etc.), l’acquéreur pourra, en cas de désordre, agir directement contre l’entreprise qui est intervenue, sur le fondement de ces garanties. C’est un peu comme si vous héritiez d’une « assurance qualité » attachée à l’ouvrage lui-même, indépendamment de la personne qui l’a commandé. Encore faut-il, bien sûr, pouvoir identifier les entreprises concernées et démontrer la date de réception des travaux.
C’est pourquoi il est vivement recommandé, lors de la vente d’un bien ayant fait l’objet de travaux récents, de transmettre à l’acquéreur l’ensemble des factures, procès-verbaux de réception et attestations d’assurance décennale des intervenants. Ces documents faciliteront l’exercice des recours en cas de sinistre. À défaut, l’acquéreur pourra toujours agir contre le vendeur sur le terrain des vices cachés, mais la preuve sera plus délicate à rapporter et les délais de prescription plus courts que ceux des garanties légales de construction.
Assurance dommages-ouvrage : souscription obligatoire et désignation du bénéficiaire
L’assurance dommages-ouvrage (DO) est une assurance obligatoire pour tout maître d’ouvrage (particulier ou professionnel) qui fait réaliser des travaux de construction importants (gros œuvre, extension, surélévation, etc.). Elle a pour objet de préfinancer rapidement les réparations des désordres relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal se prononce sur les responsabilités. La police DO est souscrite avant l’ouverture du chantier et prend effet à compter de la réception des travaux, pour une durée de dix ans.
Cette assurance présente une particularité majeure dans le contexte du transfert de propriété : elle bénéficie automatiquement non seulement au souscripteur initial, mais aussi à tous les propriétaires successifs du bien pendant la période de garantie. Si vous achetez une maison ayant fait l’objet d’une extension récente couverte par une DO, vous devenez, en tant que nouveau propriétaire, bénéficiaire de cette assurance, à condition que la police soit toujours en vigueur. Le notaire doit d’ailleurs mentionner l’existence de la DO dans l’acte de vente et en annexer l’attestation lorsque la loi l’exige.
En pratique, lorsqu’un transfert de propriété intervient pendant ou juste après des travaux soumis à obligation de DO, il est essentiel de vérifier auprès du vendeur que cette assurance a bien été souscrite, que les primes sont à jour et que l’assureur a été informé du changement de propriétaire. En l’absence de DO, le nouveau propriétaire restera protégé par la garantie décennale de l’entrepreneur, mais il devra, en cas de sinistre, engager lui-même les démarches contentieuses pour obtenir réparation, ce qui peut s’avérer long et coûteux.
Parfait achèvement et garantie de bon fonctionnement : droits transmissibles
À côté des garanties décennale et biennale, le droit de la construction prévoit une garantie de parfait achèvement d’une durée d’un an à compter de la réception. Elle oblige l’entrepreneur à réparer tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, qu’ils soient apparents à la réception ou révélés durant l’année qui suit. Cette garantie, bien que souvent méconnue des particuliers, est également transmissible au nouvel acquéreur si le transfert de propriété intervient pendant son cours.
Concrètement, si vous achetez un bien moins d’un an après la réception de travaux importants, vous pouvez, en qualité de successeur du maître d’ouvrage initial, exiger de l’entreprise la reprise des malfaçons relevant du parfait achèvement. De même, pour la garantie biennale de bon fonctionnement, même si elle est attachée avant tout à la chose, il est prudent d’agir rapidement après la découverte d’un dysfonctionnement d’un équipement récent. Dans les deux cas, la qualité de propriétaire au jour où vous formulez la réclamation suffit en principe pour bénéficier de ces garanties.
Pour que ces droits soient pleinement effectifs, il reste cependant indispensable que le vendeur vous transmette les informations nécessaires : date de réception des travaux, coordonnées des entreprises, nature exacte des interventions. En cas de travaux réalisés sans réception formalisée (ce qui est fréquent en pratique), la date de la dernière facture ou de la prise de possession pourra servir de référence, mais les discussions avec l’entrepreneur et son assureur risquent d’être plus serrées. D’où l’intérêt, encore une fois, d’encadrer contractuellement et administratifement les travaux réalisés avant ou pendant le transfert de propriété.
Risques juridiques et contentieux liés aux travaux non déclarés lors de la transaction
Vice caché et défaut de conformité : jurisprudence cour de cassation 3ème chambre civile
Les travaux non déclarés ou mal exécutés peuvent être à l’origine de sérieux contentieux après la vente d’un bien immobilier. La jurisprudence de la 3e chambre civile de la Cour de cassation est abondante en matière de vices cachés et de défauts de conformité liés à des travaux réalisés par le vendeur ou par des entreprises intervenues à sa demande. Un vice caché est un défaut non apparent lors de la vente, mais suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminuer tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou pas à ce prix, s’il en avait eu connaissance.
Lorsque le vendeur a réalisé lui-même des travaux ou les a fait réaliser sans respecter les règles de l’art ou les autorisations d’urbanisme, il pourra être tenu responsable à ce titre sur le fondement de la garantie des vices cachés, voire d’un manquement à son obligation d’information. La Cour de cassation a par exemple jugé qu’un vendeur ayant modifié la structure d’un immeuble sans respecter les normes pouvait être condamné à indemniser l’acquéreur, même lorsque celui-ci n’était pas un profane. De même, l’absence de déclaration de travaux affectant la solidité de l’ouvrage a déjà été qualifiée de vice caché.
En parallèle, un défaut de conformité au contrat peut être retenu lorsque le bien livré ne correspond pas à celui décrit dans l’acte (surface, nombre de pièces, équipements promis). Si, pour contourner des contraintes administratives ou fiscales, certaines transformations n’ont pas été mentionnées dans l’acte, l’acquéreur peut invoquer cette non-conformité pour obtenir une restitution de prix, voire l’annulation de la vente. On mesure ici l’importance de ne pas « minimiser » les travaux réalisés dans la description contractuelle du bien, même si la tentation peut exister pour simplifier le dossier.
Action rédhibitoire et action estimatoire : recours de l’acquéreur contre le vendeur
En présence d’un vice caché lié à des travaux dissimulés ou mal exécutés, l’acquéreur dispose de deux principaux recours : l’action rédhibitoire et l’action estimatoire, prévues par le Code civil. L’action rédhibitoire consiste à demander l’annulation pure et simple de la vente, avec restitution du prix et, en principe, des frais accessoires. Elle est généralement réservée aux cas les plus graves, lorsque le logement est réellement impropre à l’habitation ou nécessite des travaux de remise en état disproportionnés par rapport à sa valeur.
L’action estimatoire, quant à elle, permet à l’acquéreur de conserver le bien, mais d’obtenir une réduction du prix proportionnelle au préjudice subi. C’est la voie la plus fréquemment empruntée lorsque des travaux supplémentaires sont nécessaires pour remettre le bien en état (mise aux normes électriques, reprise d’une étanchéité, renforcement d’un plancher, etc.). Dans les deux hypothèses, si le vendeur est de mauvaise foi (c’est-à-dire s’il connaissait le vice et l’a volontairement dissimulé), il pourra en outre être condamné à des dommages et intérêts complémentaires.
Pour que ces actions aboutissent, l’acquéreur doit agir dans un délai court à compter de la découverte du vice et démontrer l’antériorité de celui-ci par rapport à la vente. D’où l’importance, pour l’un comme pour l’autre, de conserver tous les documents relatifs aux travaux réalisés (factures, plans, attestations de conformité, rapports de diagnostic). Un vendeur transparent, qui remet un « dossier travaux » complet à l’acquéreur, limite sensiblement le risque de contentieux ultérieurs et favorise une relation de confiance.
Nullité de la vente pour dol ou réticence dolosive sur l’état des travaux
Au-delà de la garantie des vices cachés, certains comportements particulièrement dissimulatoires peuvent conduire à la nullité de la vente pour dol. Le dol suppose une manœuvre frauduleuse ou une réticence intentionnelle du vendeur destinée à tromper l’acquéreur sur un élément déterminant de son consentement. En matière de travaux, cela peut viser, par exemple, la dissimulation volontaire de désordres structurels, la présentation de faux documents de conformité, ou encore le silence gardé sur des travaux réalisés sans autorisation alors que le vendeur sait pertinemment qu’ils risquent d’être remis en cause par l’administration.
La jurisprudence retient de plus en plus souvent la notion de réticence dolosive pour sanctionner le vendeur qui se tait délibérément sur l’état réel du bien ou sur la nature des travaux effectués, alors que l’acquéreur l’interroge spécifiquement sur ces points. L’omission volontaire de déclarer des travaux importants, en particulier lorsqu’ils touchent à la structure ou à la sécurité, peut suffire à caractériser ce dol. La sanction est alors lourde : annulation de la vente avec restitution réciproque des prestations, voire condamnation du vendeur à des dommages et intérêts.
Pour se prémunir de ce risque, il est recommandé au vendeur de répondre précisément et par écrit aux questions de l’acquéreur, notamment dans le cadre du questionnaire préalable souvent transmis par le notaire. À l’acquéreur, il revient de ne pas hésiter à poser des questions ciblées sur les travaux : qui les a réalisés, à quelle date, avec quelles autorisations, avec quel type d’assurance ? Un échange écrit clair sur ces sujets constitue souvent la meilleure protection en cas de litige ultérieur.
Prescription des actions en responsabilité : délais applicables selon la nature des travaux
Les actions en responsabilité relatives aux travaux et au transfert de propriété sont encadrées par des délais de prescription qu’il est essentiel de connaître. En matière de vices cachés, l’acquéreur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir contre le vendeur. Pour les défauts de conformité dans les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), un délai d’un an à compter de la prise de possession est prévu pour les vices apparents. Les actions fondées sur le dol se prescrivent, quant à elles, par cinq ans à compter de la découverte de la manœuvre frauduleuse.
En parallèle, les garanties légales de construction obéissent à leurs propres délais : dix ans pour la garantie décennale, deux ans pour la biennale, un an pour le parfait achèvement, à compter de la réception des travaux. Ces délais s’appliquent indépendamment du transfert de propriété et bénéficient aux propriétaires successifs. Enfin, les actions contractuelles de droit commun entre vendeur et acquéreur se prescrivent en principe par cinq ans à compter de la vente, sauf texte spécial.
Ce « millefeuille » de délais peut paraître complexe, mais il a une conséquence pratique simple : ni le vendeur ni l’acquéreur ne doivent tarder à réagir en cas de découverte d’un problème lié à des travaux. Si vous constatez un désordre sérieux après l’achat d’un bien, prenez rapidement conseil auprès d’un professionnel (avocat, notaire, expert) pour identifier le bon fondement juridique et le délai applicable. Un simple retard de quelques mois peut parfois faire basculer une demande recevable en action prescrite.
Procédures administratives et autorisations d’urbanisme en cours de transfert
Déclaration préalable de travaux : transfert du bénéfice à l’acquéreur selon l’article R423-1
De nombreux travaux de faible ampleur (changement de fenêtres, ravalement, création d’ouverture, modification de l’aspect extérieur) sont soumis à déclaration préalable en mairie. Cette autorisation d’urbanisme est délivrée au nom du propriétaire ou de la personne justifiant d’un titre l’habilitant à construire (promesse de vente, par exemple). L’article R.423-1 du Code de l’urbanisme précise que la demande peut être déposée par le propriétaire, son mandataire, ou par une personne justifiant de son accord. En cas de transfert de propriété, le bénéfice de la déclaration préalable peut être transmis au nouvel acquéreur sous certaines conditions.
Concrètement, si le vendeur a obtenu une déclaration préalable pour des travaux qu’il n’a pas encore réalisés au jour de la vente, l’acquéreur peut, en principe, se prévaloir de cette autorisation et réaliser lui-même les travaux, à condition de respecter strictement les prescriptions de la décision et les délais de validité. Il est toutefois recommandé d’informer la mairie du changement de propriétaire, voire de déposer un dossier modificatif si l’acquéreur souhaite adapter le projet initial. À défaut, il s’expose à des difficultés en cas de contrôle ou de recours d’un voisin.
Lors de la signature de l’acte authentique, le notaire a intérêt à annexer la déclaration préalable et sa décision de non-opposition, en mentionnant expressément dans l’acte que l’acquéreur reprend le bénéfice de cette autorisation. Cela permet de sécuriser la situation tant sur le plan administratif que vis-à-vis des tiers. En revanche, si l’acquéreur entend réaliser un projet différent, il devra déposer sa propre déclaration préalable, la précédente étant alors sans objet pour lui.
Permis de construire en cours de validité : cession et modificatif par l’acquéreur
Pour les projets plus importants (extension significative, surélévation, construction nouvelle), un permis de construire est nécessaire. Là encore, le permis est délivré à la personne qui a déposé la demande, souvent le propriétaire du terrain ou son mandataire. En cas de vente du bien après obtention du permis, mais avant la réalisation des travaux, la question du transfert de ce permis se pose. En pratique, le permis de construire « suit » le terrain : le nouvel acquéreur peut en revendiquer le bénéfice, sous réserve de respecter les conditions de validité et d’exécution.
Lorsque l’acquéreur souhaite modifier le projet autorisé (changement de façade, d’implantation, de surface, etc.), il doit déposer un permis modificatif ou un nouveau permis selon l’ampleur des modifications. Il est alors indispensable que l’acte de vente mentionne expressément l’existence du permis en cours de validité et la volonté des parties de transférer son bénéfice à l’acquéreur. Certaines communes peuvent également exiger d’être informées formellement du changement de maître d’ouvrage, notamment pour le suivi du chantier et le contrôle du respect des prescriptions.
Ne pas traiter cette question au moment de la vente peut avoir des conséquences lourdes. Si le permis arrive à expiration avant que l’acquéreur n’ait commencé les travaux, il devra redéposer un dossier complet, avec le risque de se voir opposer des règles d’urbanisme plus strictes qu’au moment de la première demande. Là encore, une bonne coordination entre notaire, vendeur, acquéreur et éventuellement architecte est la clé pour sécuriser juridiquement le transfert des autorisations d’urbanisme.
Conformité DAACT et attestation de fin de travaux avant la signature définitive
Une fois les travaux soumis à permis de construire ou à déclaration préalable achevés, le maître d’ouvrage doit déposer en mairie une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Cette formalité permet à l’administration de vérifier que le projet a été réalisé conformément à l’autorisation délivrée. En l’absence de contestation dans un certain délai (en général trois mois), la conformité est réputée acquise. Dans le contexte d’une vente, la DAACT et, le cas échéant, l’absence d’opposition de la mairie constituent des pièces essentielles pour démontrer la régularité des travaux.
Si le vendeur a achevé des travaux peu de temps avant la vente, il est fortement conseillé qu’il dépose la DAACT avant la signature de l’acte authentique et en remette un exemplaire à l’acquéreur. À défaut, ce dernier risque de se retrouver propriétaire d’un bien dont les travaux ne sont pas officiellement reconnus comme conformes, ce qui peut compliquer ultérieurement la revente ou la réalisation de nouveaux projets. Dans certains cas, il peut être opportun de prévoir contractuellement que le versement d’une partie du prix sera conditionné à la production de la DAACT et à l’absence de contestation par la mairie.
À l’inverse, lorsque la vente intervient en cours de chantier, les parties devront s’accorder sur la répartition des obligations administratives : qui déposera la DAACT ? Qui répondra aux éventuelles demandes de la mairie ? Un partage clair de ces responsabilités permet d’éviter que le dossier ne reste en suspens, au risque de fragiliser juridiquement les travaux réalisés. Là encore, une rédaction précise de l’acte de vente est la meilleure garantie pour sécuriser la conformité urbanistique du bien.
Clauses contractuelles essentielles pour sécuriser les travaux lors de la vente
Clause de retenue de garantie et séquestre notarial pour travaux non achevés
Lorsque des travaux sont en cours au moment de la vente, ou doivent être achevés par le vendeur avant la remise des clés, il est fréquent de prévoir une clause de retenue de garantie ou un séquestre notarial. L’idée est simple : une partie du prix de vente est bloquée entre les mains du notaire tant que les travaux n’ont pas été réalisés ou réceptionnés conformément aux engagements contractuels. Cette somme sera libérée une fois les travaux achevés et acceptés par l’acquéreur, éventuellement après production de justificatifs (factures, DAACT, attestations d’assurance).
Ce mécanisme protège l’acquéreur contre le risque d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux promis. Il évite également d’avoir à engager une procédure judiciaire pour contraindre le vendeur à terminer le chantier. Pour être efficace, la clause doit toutefois être rédigée avec précision : nature des travaux concernés, montant exact de la retenue (généralement entre 5 et 10 % du prix), conditions de libération des fonds, recours à un expert en cas de désaccord sur la conformité des travaux, etc.
Le séquestre peut également jouer un rôle en cas de travaux réalisés par l’acquéreur avant l’acte définitif, avec l’accord du vendeur. Les parties peuvent convenir que, si la vente n’aboutit pas pour une raison imputable au vendeur, tout ou partie des sommes investies par l’acquéreur dans les travaux lui seront remboursées sur le prix séquestré. Une telle clause, bien que délicate à négocier, permet d’équilibrer les risques lorsque des travaux anticipés sont jugés indispensables (par exemple pour raisons de sécurité).
État descriptif de division et règlement de copropriété : impact sur les travaux privatifs
En copropriété, les travaux réalisés dans un lot ne concernent pas seulement le vendeur et l’acquéreur : ils doivent également respecter l’état descriptif de division et le règlement de copropriété. Ces documents déterminent la répartition des parties communes et privatives, les droits de chacun, ainsi que les conditions de réalisation de certains travaux (percement de murs porteurs, modification de l’aspect extérieur, pose de climatisation, etc.). Un travail réalisé sans autorisation de l’assemblée générale alors qu’elle était nécessaire peut être contesté par le syndicat des copropriétaires et, à terme, être remis en cause par voie judiciaire.
Lors de la vente d’un lot ayant fait l’objet de travaux privatifs (ou lorsque des travaux sont envisagés par l’acquéreur), il est donc crucial de vérifier la conformité de ces travaux avec le règlement de copropriété. Le vendeur doit informer l’acquéreur des décisions d’assemblée générale ayant autorisé ou refusé certains travaux, ainsi que des éventuelles procédures en cours. À défaut, il pourrait voir sa responsabilité engagée pour manquement à son obligation d’information ou pour dol.
De son côté, l’acquéreur qui projette des travaux importants après le transfert de propriété (réunion de lots, modification de cloisons, création d’une mezzanine, etc.) a intérêt à faire vérifier, en amont de la vente, la faisabilité juridique de son projet. Rien n’est plus frustrant que d’acheter un appartement en pensant pouvoir le transformer librement, pour découvrir ensuite que le règlement de copropriété ou les décisions d’assemblée générale l’interdisent. Là encore, l’accompagnement par un notaire ou un avocat spécialisé en droit de la copropriété peut éviter bien des déconvenues.
Condition suspensive d’obtention de prêt travaux et crédit relais immobilier
Enfin, lorsque le projet d’acquisition est indissociable d’un programme de travaux financés à crédit, il est souvent judicieux de prévoir une condition suspensive d’obtention de prêt travaux dans le compromis de vente. Cette clause permet à l’acquéreur de se désengager sans pénalité si la banque refuse de financer non seulement le prix d’achat, mais aussi le budget travaux nécessaire à la viabilité du projet. Sans cette protection, l’acquéreur pourrait se retrouver propriétaire d’un bien qu’il ne peut pas remettre en état ou adapter à ses besoins, faute de financements.
Dans certains cas, un crédit relais immobilier vient compléter le montage financier, notamment lorsque l’acquéreur compte sur la vente d’un autre bien pour financer tout ou partie des travaux. Là encore, la coordination entre les calendriers de vente, d’achat et de réalisation des travaux est cruciale. Une condition suspensive spécifique peut prévoir que l’acquéreur ne sera tenu de signer l’acte authentique que si le crédit relais est obtenu et si les conditions de financement des travaux sont réunies.
Ces clauses financières, souvent perçues comme techniques, sont en réalité au cœur de la sécurisation du projet immobilier dans son ensemble. Elles font le lien entre le transfert de propriété, la réalisation des travaux, et la capacité économique de l’acquéreur à mener à bien son projet. En les intégrant dès l’avant-contrat, vous vous donnez les moyens d’anticiper les aléas et de négocier sereinement, plutôt que de subir les contraintes une fois la vente définitivement conclue.